Gallardía
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Una oficina de 150 m² se remodela en 6 a 10 semanas. Lo que más atrasa no es la obra: son los permisos del edificio y las restricciones de horario que casi nadie contempla al planificar.
Calcula tu estimado en 2 minutos · Calculadora de Remodelación| Actividad | Unidad | Precio de instalación | |
|---|---|---|---|
| Placa de yeso estándar 12.7 mm (zonas secas), ambas caras | m² | B/. 7.50 | |
| Placa verde antihumedad 12.7 mm (baños, cocinetas) | m² | B/. 10.00 | |
| Placa tipo RF (rosada) 12.7 mm, resistencia al fuego | m² | B/. 10.00 | |
| Demolición de pared liviana de gypsum | m² | B/. 7.50 | |
| Demolición de tabique cementicio o Durock | m² | B/. 10.00 |
El gypsum es el sistema de oficina por excelencia: rápido, liviano —importante en pisos altos— y reconfigurable cuando la empresa crezca. La placa RF no es opcional donde el reglamento del edificio o el Cuerpo de Bomberos la exija: ductos, salidas de emergencia y separaciones cortafuego.
| Actividad | Unidad | Precio de instalación | |
|---|---|---|---|
| Retiro de cielo raso modular (PVC, gypsum o acústico) | m² | B/. 5.00 | |
| Registro de acceso 40×40 cm para mantenimiento | u | B/. 20.00 | |
| Luminaria LED tipo panel empotrado 2×2 para interior | u | B/. 20.00 | |
| Downlight LED empotrado 15–25 W | u | B/. 10.00 | |
| Sensor de ocupación para servicios sanitarios, depósitos u oficinas | u | B/. 17.50 | |
| Interruptor simple o doble | u | B/. 7.50 | |
| Desinstalación de luminaria existente | u | B/. 7.50 |
| Actividad | Unidad | Precio de instalación | |
|---|---|---|---|
| Unidad split mural Inverter 18,000 BTU/h, equipo completo | u | B/. 210.00 | |
| Unidad split mural Inverter 24,000 BTU/h, equipo completo | u | B/. 270.00 | |
| Unidad split mural Inverter 36,000 BTU/h, equipo completo | u | B/. 380.00 | |
| Canaleta decorativa PVC/ABS para líneas frigoríficas y cables | m | B/. 5.00 | |
| Desinstalación de equipo split, incluye recuperación de gas | u | B/. 60.00 | |
| Cubierta protectora metálica para unidad exterior expuesta | u | B/. 65.00 |
Esto es lo que diferencia una remodelación de oficina de una de casa. Para operar un local comercial u oficina, la señalización y los equipos de emergencia suelen ser requisito de ocupación, y su ausencia puede frenar la apertura.
| Actividad | Unidad | Precio de instalación | |
|---|---|---|---|
| Luminaria de emergencia LED con baterías recargables, autonomía ≥ 90 min | u | B/. 22.50 | |
| Iluminación de emergencia LED autónoma (≥90 min) | u | B/. 25.00 | |
| Letrero de "SALIDA" iluminado, simple o doble cara, con respaldo de batería | u | B/. 20.00 | |
| Señal fotoluminiscente "SALIDA" | u | B/. 12.50 | |
| Señal fotoluminiscente direccional | u | B/. 10.00 | |
| Señal fotoluminiscente para extintor | u | B/. 10.00 | |
| Extintor portátil ABC 10 lb con soporte y señalización instalada | u | B/. 25.00 | |
| Extintor ABC 10 lb con soporte metálico | u | B/. 30.00 | |
| Plano de evacuación formato A3 con marco | u | B/. 20.00 | |
| Señalización fotoluminiscente de rutas de evacuación y puntos de reunión | m² | B/. 12.50 |
Presupuéstalo desde el día uno. Verlo aparecer al final, cuando ya gastaste todo en acabados, es una de las frustraciones más comunes en adecuación de locales.
| Actividad | Unidad | Precio de instalación | |
|---|---|---|---|
| Puerta metálica de emergencia 0.90 × 2.10 m, con barra antipánico y cierrapuertas | u | B/. 190.00 | |
| Puerta metálica cortafuego sencilla 0.90 × 2.10 m, núcleo aislante y sello intumescente | u | B/. 300.00 | |
| Puerta metálica cortafuego doble hoja 1.50 × 2.10 m | u | B/. 550.00 | |
| Puerta de madera sólida accesible 0.95–1.00 × 2.10 m, herrajes tipo palanca aptos SENADIS | u | B/. 90.00 | |
| Brazo cierrapuertas hidráulico para puerta de alto tráfico #4 o superior | u | B/. 70.00 | |
| Placa protectora inferior "kick plate" en acero inoxidable | u | B/. 50.00 | |
| Placa de empuje "push plate" en acero inoxidable + agarradera Pull | u | B/. 60.00 |
El cierrapuertas hidráulico a B/. 70.00 y el kick plate a B/. 50.00 parecen accesorios prescindibles. En una puerta de alto tráfico son lo que evita que la hoja se destroce en seis meses.
Para baños de uso público, considera el cubículo accesible en PVC con 1.50 × 1.50 m libres a B/. 160.00, el inodoro accesible a B/. 85.00, el lavamanos accesible a B/. 65.00 y el kit de barras a B/. 95.00.
| Actividad | Cantidad | Precio unitario | Subtotal |
|---|---|---|---|
| Demolición de tabiquería de gypsum existente | 45 m² | B/. 7.50 / m² | B/. 337.50 |
| Retiro de cielo raso modular | 150 m² | B/. 5.00 / m² | B/. 750.00 |
| Desinstalación de luminarias existentes | 24 u | B/. 7.50 / u | B/. 180.00 |
| Tabiquería nueva de gypsum estándar | 60 m² | B/. 7.50 / m² | B/. 450.00 |
| Registros de acceso en cielo raso | 6 u | B/. 20.00 / u | B/. 120.00 |
| Luminaria LED panel 2×2 | 24 u | B/. 20.00 / u | B/. 480.00 |
| Sensores de ocupación | 5 u | B/. 17.50 / u | B/. 87.50 |
| Interruptores | 12 u | B/. 7.50 / u | B/. 90.00 |
| Split Inverter 24,000 BTU/h | 3 u | B/. 270.00 / u | B/. 810.00 |
| Piso porcelanato 0.60×0.60 m | 150 m² | B/. 15.00 / m² | B/. 2,250.00 |
| Zócalo de PVC | 95 m | B/. 5.00 / m | B/. 475.00 |
| Pintura látex vinílica lavable | 310 m² | B/. 5.00 / m² | B/. 1,550.00 |
| Iluminación de emergencia y letreros de SALIDA | 8 u | B/. 22.50 / u | B/. 180.00 |
| Señalización fotoluminiscente y extintores | 10 u | B/. 25.00 / u | B/. 250.00 |
| Limpieza post-obra y disposición de residuos | 150 m² + 4 m³ | — | B/. 930.00 |
| TOTAL MANO DE OBRA | B/. 8,940.00 |
Casi todos los edificios corporativos de Ciudad de Panamá lo tienen, y suele exigir: registro previo de la empresa contratista, listado del personal con cédula, póliza de responsabilidad civil, horario restringido de obra y uso exclusivo del ascensor de servicio.
El impacto real es el horario. Un edificio que solo permite obra ruidosa después de las 6:00 p.m. o los sábados puede duplicar el calendario. Averígualo antes de comprometer una fecha de apertura con nadie.
En un piso 15, todo entra por el ascensor de servicio, con reserva previa y en el horario que asigne la administración. Las láminas de gypsum de 2.44 m no siempre entran en cualquier ascensor. Esto se verifica en la visita técnica, no el día de la entrega.
Cambios que afecten fachada, ductos comunes o instalaciones del edificio normalmente requieren aprobación previa de la administración o de la junta. Ese trámite corre en paralelo con la obra solo si se inicia a tiempo.
| Fase | Duración | |
|---|---|---|
| Trámites y aprobación del edificio | 1 a 3 semanas (previo) | |
| Demolición y retiro | 3 a 5 días | |
| Tabiquería y obra gris | 1 a 2 semanas | |
| Instalaciones eléctricas y climatización | 1 a 2 semanas | |
| Cielo raso y acabados | 2 a 3 semanas | |
| Señalización, pruebas y limpieza | 3 a 5 días | |
| TOTAL en horario normal | 6 a 10 semanas | |
| TOTAL con horario restringido | 10 a 16 semanas |
Nuestro consejo para cualquier apertura comercial: fija la fecha de inauguración después de conocer el reglamento del edificio, nunca antes. Es el error de planificación más caro que hemos visto en adecuación de locales.
De 6 a 10 semanas para 150 m² en horario normal de obra. Con horario restringido por reglamento del edificio, puede irse a 10 o 16 semanas. Los trámites de aprobación previa toman de 1 a 3 semanas adicionales.
Alrededor de B/. 8,940.00 de mano de obra, incluyendo demolición, tabiquería de gypsum, cielo raso, iluminación LED, tres unidades split, piso porcelanato, pintura, señalización de emergencia y limpieza post-obra.
Normalmente iluminación de emergencia con autonomía de al menos 90 minutos, letreros de SALIDA, señales fotoluminiscentes direccionales y de extintor, extintores ABC y plano de evacuación. Es requisito de ocupación y conviene presupuestarlo desde el inicio.
Un conjunto de exigencias de la administración: registro previo de la empresa, listado de personal con cédula, póliza de responsabilidad civil, horario restringido de obra y uso del ascensor de servicio. Su mayor impacto es sobre el calendario.
En zonas secas sí, a B/. 7.50 el m². En baños y cocinetas hay que usar placa verde antihumedad a B/. 10.00 el m², y placa RF resistente al fuego, también a B/. 10.00 el m², donde el reglamento del edificio o los Bomberos la exijan.
Después de conocer el reglamento del edificio y sus restricciones de horario, nunca antes. Es el error de planificación más costoso en adecuación de locales comerciales.
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